lie

mppc


Аналитические записки экономиста-самоучки


Previous Entry Поделиться Next Entry
Сколько стоит построить 16-ти этажный дом в Киеве ?
lie
mppc

Вот откопал старую статью в архиве. Раньше читал, но сейчас уже вроде этого сайта нет, хотя тема слишком актуальна и насущна:

Сколько стоит построить 16-ти этажный дом в Киеве ?

21.12.2005 | 9.00 |

 

Нет в стране человека, который бы не пытался отслеживать тенденции рынка недвидимости на Украине, а в частности в городе Киеве. На момент начала декабря месяца 2005 года стоимость 1 квадратного метра жилья в городе Киеве в среднем составила 1500 $. Скажете - рынок диктует свои условия… Рынок, да не тот.

Ситуация получается невероятно занимательной. С одной стороны, население Украины постоянно уменьшается, и это факт. Официально на 1 ноября население страны уменьшилось до 46 млн. 988 тыс. человек. С другой стороны, жилье строится достаточно высокими темпами, но вот старые дома не сносят (исключение составляет частный сектор, но там старый дом сносят с целью строительства нового).

Получается, что когда нас было 52 миллинона, жилья кое-как хватало, теперь настроили нового, нас стало на 5 миллионов меньше, и вот вдруг жилья не хватает? Неправда. Просто никто не хочет официально признать избыток квадратных метров, ведь строительство приносит баснословные прибыли. Не верите? Давайте посчитаем стоимость постройки одного многоэтажного дома. (Стоимость работы берем с 10% запасом на непредвиденные расходы)

Итак: Дом 16 этажный монолитно-каркасный с кирпичной облицовкой 2 подъезда,

192 квартиры

1-комнатных - 64 шт

2-комнатных - 64 шт

3-комнатных - 64 шт

Общая площадь квартир 11840 м2

Внутренние работы полностью выполнены

(цены на материалы розничные по состоянию на 1 декабря 2005 года)

КатегорияТип работцена за ед.количествосумма
КотлованРабота 64 Х 13 Х 2 м10 $1664 м316 640 $
ФундаментБетон70 $500 м335 000 $
 Работа  25 000 $
СтеныБетон70 $4600 м3322 000 $
 Железный каркас20 $23 000 м2460 000 $
 Работа20 $23 000 м2460 000 $
 Кирпич + Бетон0,3 $1120000 шт336 000 $
 Работа0,2 $1120000 шт224 000 $
КрышаМатериал2 $832 м21 664 $
 Работа2 $832 м21 664 $
Лестничные пролетыЦена с установкой80 $64 шт5 120 $
Двери квартирныеЦена с установкой100 $192 шт19 200 $
Двери балконныеЦена с установкой60 $224 шт13 440 $
Окна квартирныеЦена с установкой120 $576 шт69 120 $
Двери комнатныеЦена с установкой40 $384 шт15 360 $
Двери в с/уЦена с установкой30 $384 шт11 520 $
УтитазЦена с установкой70 $192 шт13 440 $
РаковинаЦена с установкой50 $192 шт9 600 $
ВаннаяЦена с установкой120 $192 шт23 040 $
Краны и сифоныЦена с установкой50 $192 шт9 600 $
ЭлектропечьЦена с установкой300 $192 шт57 600 $
ЭлектропроводкаЦена с установкой200 $192 шт38 400 $
ЛинолеумЦена с установкой16 $11840 м2189 440 $
Проводка 380ВЦена с установкой50$192 шт9 600 $
ТрубопроводЦена с установкой100 $192 шт19 200 $
КанализацияЦена с установкой100 $192 шт19 200 $
ОтоплениеЦена с установкой400 $192 шт76 800 $
ШтукатуркаМарериалы + Работа300 $192 шт57 600 $
ОбоиЦена с установкой300 $192 шт57 600 $
Мусоропровод2 шт Х 48 м20 $96 м1 920 $
Лифт4 шт30 000 $4 шт120 000 $
Стяжка коридоровЦена с установкой5 $1360 м26 800 $
Покраска стенЦена с установкой3 $4080 м212 240 $
Двери входные2 шт70 $2 шт140 $
Итого:   2 737 948 $

Теперь делим 2 737 948 $ на количество метров 11840 м2

В итоге, себестоимость (без НДС) 1 м2 = 231,25 $

Достаточно шокирующая цифра, оособенно при нынешней ситуации. Досчитаем до конца нашу цену. Добавим прибыль строительной компании исходя из достаточно высокой ставки 20% рентабельности:

231,25 + 46,25 = 277,5 $

Теперь добавим НДС 20%:

277,5 + 55,5 = 333 $

Значит для конечного покупателя рыночная цена 1 м2 должна быть равна примерно 333 $ для нового 16-ти этажного дома на ровном участке местности. И это с учетом сантехники и полных внутренних работ, что является редкостью в реальной жизни. Согласитесь, но 1500 $ и 333 $ очень разные цифры.

Получается, что покупаетель обычной квартиры в Киеве переплачивает по 1169 $ на каждом квадратном метре. Куда же идут вырученные деньги, спросите Вы? Все просто. Реклама, маркетинговые исследования, акции и прочий промоушинг какого-нибудь дома или жилищно-офисного комплекса стоят денег, и по последним расценкам, немалых денег.

К этой сумме прилагается цена за выделение участка под строительство. По последним данным, которые озвучивают национальные СМИ, за один участок Киев получает около 3 млн. грн, то есть 600 000 $, а соответственно каждый метр квартиры дорожает на 51 $ и становится соответственно 384 $. Но ведь это далеко не та сумма, которую мы видим в Киеве сегодня.

Сколько строительные компании списывают на еще и на рекламные и представительские издержки остается только догадываться. Но мы считаем реальную себестоимость строительства, потому как, если есть дефицит, то зачем реклама?

В итоге, то, что остается из разницы 1500 - 384 = 1116 $ - есть ни что иное, как прибыль строительных компаний с каждого метра. К "поглощению" этой суммы умело пристраиваются брокеры и агентства недвижимости, желающие отхватить и свой процент от такого лакомого пирога, провоцируя поднятие цен путем скупки квартир в период начала строительства по инвестиционным договорам. Ведь давно уже считается нормой, что сразу после сдачи дома цены на квартиры в нем "взлетают" в два раза, а это похлеще любых банковских депозитов. Поэтому и стоят свежесданные многоэтажки полупустые не месяц и не два, а на стенах домов красуютя плакаты: "В этом доме еще осталось 2 квартиры" или "Здесь есть квартира, которая может стать Вашей"…

А простой обыватель смотрит на все это, имея 150-200 $ месячного дохода, и диву дается: ему ведь ни много ни мало 30-40 лет нужно работать и вообще не есть, чтобы накопить на 1-комнатную квартиру. Возникает вопрос: "Кто же тогда определяет спрос?". Уж больно такой подход напоминает построение "квартирной" финансовой пирамиды. Покупаем дешевле сегодня - продаем дороже завтра. Прямо АО "МММ".

Но ведь такие пирамиды всегда рано или поздно рушатся…


  • 1
я почти год назад сделал тоже подобный расчет, чтоб показать друзьям, что себестоимость строительства 1 кв.м. в Киеве не ниже 1 тыс. долларов.
В вашем расчете ещё нужно учесть, что дом без паркинга нереально строить, нужно отдать городу до 25% отчислений и то, что построить нужно на 20-30% больше, чем площадь квартир.
http://dmrg.livejournal.com/27418.html#cutid1

Кроме отчислений и паркинга - в остальном рассчеты правильные?

я в тот период занимался ИТ, поэтому за цены на СМР не буду ничего говорить. Но (http://dmrg.livejournal.com/27418.html?thread=117530#t117530) на тот момент стоимость строительства 1 кв.м. по Минстрою была 2500-2700 грн, что при курсе 5,05 на тот момент было около 500 долларов США с НДС. С упомянутыми выше наценками цена должна была для заказчика составлять 600-700 долларов, что в пересчете на продаваемую площадь и 20% прибыли должно дать цену продажи порядка 1000-1100 долларов максимум.
До 1500 в любом случае не дотягиваем - это как раз спекулятивный спрос.

у Минстроя в расчетную цену как раз всеи включено было, кроме отчислений городу, то есть и участок и прибыль - поэтому и цена у Минстроя всегда разная для разных городов (разные затраты на участок). Вот и выходим по минимуму для серийной серии домов (без паркинга) какими застроено половина Харьковского массива Киева - 384 доллара, что по курсу тогда 5,05 было 1940 грн. Нормальная и вполне доступная для среднего класса цена (по меркам того времени)...

Соглашусь, но частично :)
http://www.info-build.com.ua/derg_bud/docs/2006_02_07_3.php.
В минстроевскую стоимость входят затраты и прибыль генподрядчика, а не заказчика. Туда же отнесены официальные платежи за согласование проекта и стоимость проектирования, которая по ДБН Д.1.1-7-2000 будет от 1,5 до 4% от стоимости строительства.
Основные расходы Заказчика (п. 2.1., 2-й абзац) нужно добавлять к опосредованной стоимости строительства.
Поэтому статистически средний дом в Киеве должен обходится более 500 долларов за 1 кв.м. общей площади. В пересчете на 1 кв.м. квартиры ещё больше.

есть один нюанс по поводу общей площади дома - в рассчете указаны затраты на возведение всего дома целиком, а потом итоговая сумма поделена на количество метров в квартирах (и только квартирах) без учета техпомещений и коридоров, так что в цену 384$ уже все "all included".
Насчет проектирования - согласен, есть погрешность. но даже добавим 4% (16$), то получим аж целых 400$ за квадрат...

"Теперь делим 2 737 948 $ на количество метров 11840 м2.
В итоге, себестоимость (без НДС) 1 м2 = 231,25 $
....
231,25 + 46,25 = 277,5 $
Теперь добавим НДС 20%:
277,5 + 55,5 = 333 $
"
а потом ешё + 51 доллар затрат чисто заказчкика, в итоге 384.
Если 11840 - площадь квартир, то общая площадь дома должна быть порядка 14-15 тыс. кв.м.

Правильно. Там же посчитано строительство всего дома (и лестницы, и двери, и корридоры, и крыша, и лифты), а потом итоговая сумма делится ТОЛЬКО на количество метров в КВАРТИРАХ (то есть то, что реально можно продать).

Если объемы взяты из реального проекта, то я сдаюсь :)
Себестоимость реально получается в пределах 400 долларов.

Но я так понял, это социалка. Типа горстроевских домов в новых районах Троещины.
В последние годы подрядчики реально выламывали руки по ценам. Строить без отделки меньше 1000 удавалось очень редко.

Понятное дело, что это типовой дом, которые строятся десятками одновременно, как когда-то при СССР серии домов были панельных и однотипных. Как бы то ни было, даже и социалка, но по таким ценам она как раз доступна нормальной работающей семье (...могла бы быть доступна, если бы были честные цены).

При такой цене купили бы многие :)
Кредиты, риелторы и жадные заказчики убили мечту многих о своей квартире. Этот кризис поставит все на свои места.

Согласен. Купили бы многие, но не сразу, а постепенно - и был бы стабильный спрос и стабильное производство, а так действительно разогнали маховик, а теперь он бъет по голове, и остановить его невозможно.
Но кризис все перекроит и расставит по местам, правда для некоторых такая "перестановка" может пройти очень болезненно.

:) надежды, надежды. к сожалению., не расставит. как бы мне не хотелось этого... однако будет все, как и во всем мире, как и в аналогичных странах. да, упадет стоимость частично. однако не до тех уровней, о которых вы говорите. я не в ценовых уровнях, а количественных, так сказать, коэффициентах.

смотрю на США и прибалтику - там коэффициенты очень невеселые. У нас может быть еще хуже, поскольку уровень доходов населения совершенно другой.

согласен с Вами. Только... жадность человеческую никто не отменял. Как только экономика начнет подниматься и возобновится более-менее доступное кредитование [доступное для мозга:), а не реально доступное] - рынок недвижимости снова вырастет в большей степени, чем доходы населения. И картинка повторится. То же самое связано с фондовыми и любыми рынками, где связь клиент-продавец не моментальная. Основная причина - жажда наживы и жадность.

но это будет не через год. и память генетическая все же существует, так что повтор пирамиды будет не раньше чем через 10 лет после выхода из кризиса.
Почему Вы так четко настаиваете на понятии "возобновление кредитования"?????? Это для Вас имеет большое значение?

Слава Богу для меня не имеет кредитование большого значения. Можно долго спорить как сильно влияет кредит на рост экономики и пирамид... и насколько это влияние является в итоге эффективным, хорошим и в каких масштабах. У меня просто сформировалось четкое понимание того, как кредит влияет на рост пузырей в той, или иной сфере. Поэтому как один из важных аспектов пузырения :) я и упомянул кредит.
Все таки мое субъективное мнение: кризис системный и ближайших стандартных пузырей действительно скоро не предвидится. Соглашаюсь с Вами. А вот генетическая память сработает только у тех кто обжегся:), таких в Украине мало в % соотношении мало. Т.е. опять же - жадность возьмет свое :)

значит готовимся заранее к созданию пирамид ;)
только теперь лучше их организовывать самим...

поддерживаю идею! создадим сообщество тайное и мега-секретное:)))
программное обеспечение уже есть ;)

сейчас поработаю над анализом отраслей, которые первыми смогут стать пирамидами ;)

:) да. только.. не забывайте, что у нас тайное общество и вся переписка засекречена :)))

поэтому будет переписываться в комментах к этой теме - все равно никто не обратит внимания ;)

:)))) а я думал Вы спросите: "так что убрать страничку с перепиской из Интернета?"
да, я думаю никто не заметит:) оставим. чтобы была почва для мифов, как о массонах и...:)

недавно уже писал про Echelon http://mppc.livejournal.com/37358.html - чтобы найти среди всего информационного мусора то что нужно, надо конкретно знать ГДЕ и ЧТО искать ;)
П.С. есть такое предположение, что чтобы замаскировать важное послание - его лучше отправлять открытыми каналами, поскольку службами мониторятся на постоянной основе именно закрытые и закодированные послания :)

не знаю на сколько смогут службы промониторить правильно настроенные VPN сети :))) и каналы с хорошим шифрованием. а в открытых каналах - да, согласен. только.. надо, в более зашифрованном виде :)
типа: в Киеве завтра будет дождик. Купите мороженного детям, а цветы женам не покупайте. и ...
:))) и все такое


  • 1
?

Log in